Förslag ger minskade intäkter för kommuner
Tomträttsutredningens förslag slår hårt mot kommunernas avgäldsintäkter. Sveriges Kommuner och Landsting välkomnar förenklingsförslagen i utredningen men oroas av att förslaget ger en stor minskning av intäkter. Fastighetsägarna däremot anser att kommunernas behov av intäkter inte får styra.
En tomträtt är en mycket stark besittningsrätt att använda någon annans mark, oftast kommunalt ägd sådan. En tomträttshavare betalar en årlig avgift, så kallad tomträttsavgäld.
Nuvarande bestämmelser om avgälden är otydliga och avgälden ska dessutom vara densamma under minst tio år, vilket kan medföra språngvisa höjningar när avgälden ändras.
Delbetänkandet Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71) föreslår enklare och mer förutsägbara regler för hur avgälden ska bestämmas. Sveriges Kommuner och Landsting välkomnar förenklingarna men är kritiskt till utredningens förslag om avgäldsnivåer.
För många kommuner innebär förslaget med en lagfäst avgäldsränta på 2,75 procent (jämfört med dagens 3 procent) och en begränsning av värderingsgrunden för tomträtter för bostadsändamål, en avsevärd minskning av intäkterna. Som exempel anger utredningen att det för Västerås småhustomrätter blir 14 miljoner mindre per år och för Malmös flerbostadstomträtter blir motsvarande minskning 12 miljoner. Kommunerna tillsammans tar in tomträttsavgälder på omkring 2,8 miljarder kronor per år.
Kommunens intäkter bör inte få avgöra
Men branschorganisationen Fastighetsägarna är kritiska. Den framtida avgäld som tomträttshavarna ska betala får inte utgå från kommunernas behov av intäkter, skriver de i ett pressmeddelande och menar att utredningens förslag på 2,75 procent är för högt. Avgäldsräntan bör istället bygga på den långsiktiga realräntan.
– Konjunkturinstitutet har i sina underlag till utredningen bedömt att den långsiktiga korta realräntan ligger på två procent. Då ska enskilda fastighetsägare inte betala mer i tomträttsavgäld heller, säger Tore Ljungkvist, Fastighetsägarnas expert i utredningen.
Utredningen motiverar den högre procentsatsen med att kommunerna behöver ta ut en riskpremie som överstiger realräntan för att kunna kompensera en eventuell värdeminskning på marken. Detta argument underkänns av Fastighetsägarna.
– Risken för förluster på markägande i Sveriges tre största städer, där de flesta tomträtter finns, måste bedömas som liten, säger Tore Ljungkvist. Däremot är tomrätterna en mycket bra inkomstkälla för kommunerna och särskilt för Stockholms stad eftersom betydande delar av city utgörs av tomträtter som staden äger. Förslaget om en avgäld på 2,75 procent är därför en framgång för hela kommunlobbyn som har slagits för en så hög räntesats som möjligt.
Rätten att friköpa tomträtt
Utredningen har övervägt om det bör införas en rätt för tomträttshavare att friköpa fastigheterna. Utredningen anser att en sådan friköpsrätt inte bör införas, då den skulle inskränka den kommunala självstyrelsen. I enlighet med utredningens direktiv lämnas dock ett förslag som visar hur en lagstiftning om friköp skulle kunna se ut.
Sveriges Kommuner och Landsting delar utredningens uppfattning att någon friköpsrätt för tomträttshavaren inte bör införas. Fastighetsägarna är av motsatt åsikt.
– På sikt vore det rätta att låta ägarna till kommersiella fastigheter få friköpa tomträtterna säger Tore Ljungkvist. I samband med den stora cityomvandlingen under 1960- och 70-talen fanns det fördelar med att det var Stockholms stad som ägde marken. Men nu har tomträttsinstitutet fått motsatt verkan och begränsar investeringsviljan. Tomträttsinstitutet i sig motverkar därför den fortsatta utvecklingen av Stockholms innerstad och skulle avgiften bli mer än två procent riskeras förnyelsen av city, anser Tore Ljungkvist på Fastighetsägarna.